Q　私たち夫婦の財産としては、私の名義で住宅ローンを組んで購入したマンションだけですが、多額の住宅ローンが残っており、売ってもマイナスとなる見込みです。このマンションは、どうすることになりますか？

A　住宅ローン付のマンションであっても、その時価がローンの残高を超える場合には、時価額からローン残高等を差し引いた残金を分ける形で財産分与額を計算し、その他の財産や現金等で清算する方法が考えられます。また、実際に売却の上、売却代金からローン残高と売却に要した費用を控除して残金を分け合うという方法もあるでしょう。

これに対し、ローン残高が時価額を上回っている場合（いわゆるオーバーローンの場合）は、その取り扱いをどうするかは実務上も悩ましい問題です。なお、オーバーローン部分を填補しうる程度のプラスの財産が他にある場合には、それを考慮して財産分与額を決めることになります。

ご相談のケースのように資産といえるものはオーバーローンのマンションだけという場合、住宅ローンの名義があなた名義のときは、マンションをどうするかという点に加え、離婚後の住宅ローンの支払をどうするかという点をよく考える必要があります。

この場合、マンションについては、実質的な資産価値はありませんので、相手方（妻）がマンションについて別段の権利を主張せず、また、あなたも相手方（妻）もマンションには居住しないというのであれば、第三者に貸し出すという方法や、金融機関とも協議の上、売却し、残る債務について分割で払っていくという方法などが考えられるでしょう。

また、引き続き、住宅ローンを支払いながら、あなたが住み続けるというのも一案です。

悩ましいのは、あなたが住宅ローンを支払っているマンションに相手方（妻）が居住しており、離婚後も住み続けたいと希望する場合です。この場合には、お考え次第ですが、相手方の生活保障の観点から、一定期間は無償での居住を認めるという方法や、一定額の賃料を支払う形で居住を続けることを受け入れるということもあり得るでしょう。また、相手方が、あなた名義の既存の住宅ローンの債務を引き受ける、あるいは、新しく住宅ローンを組む等の方法で、既存の住宅ローンの残債務額を支払い、その代わりにマンションを譲り受けるという方法なども考えられます。もっとも、この場合には、金融機関が債務引き受けについて同意してくれるかどうかという点、あるいは、既存の住宅ローンの残額を支払うための資金調達の方法をどうするか（相手方の収入や年齢によっては住宅ローンの審査が通らないということもあり得ます。）という点などが問題となり得ますので、金融機関を交えた協議や検討が必要となります。

なお、離婚については合意したものの、マンションの明け渡しについては物別れに終わり、あなたが住宅ローンの負担を軽減するためにマンションを売却することを意図して、明け渡しを求めたにもかかわらず、相手方が離婚後も居座り続けているという場合には、最終的には、相手方に対して建物の明け渡しを求める訴訟を検討する必要があります。

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